L’Agenzia delle Entrate, nel mese di agosto, aggiorna la sua guida sulle “Locazioni brevi” e lo fa per metterla in linea con le intervenute novità riguardanti l’aliquota dell’imposta sostitutiva (dell’Irpef e delle addizionali, delle imposte di registro e di bollo) a carico dei contribuenti che optano per il regime della cedolare secca da applicare ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve. La guida aggiorna inoltre gli adempimenti a carico degli intermediari non residenti.

Queste due novità, modificative del decreto istitutivo (D.L. 50/2017), sono state introdotte dalla legge di Bilancio per il 2024 (L. 30.12.2023, n. 213).

Dal 1.01.2024, infatti, l’aliquota applicabile nel caso di scelta del regime della cedolare secca sugli affitti è passata al 26%, riducendosi al 21% per i redditi derivanti da contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, laddove il contribuente, una volta scelta l’unità immobiliare, avrà dato conto della stessa nella dichiarazione dei redditi.
Giova precisare che comunque il regime della cedolare secca può essere applicato alle locazioni brevi solo se nel periodo d’imposta vengono destinate a tale tipologia contrattuale un numero massimo di 4 unità immobiliari, facendo attenzione alla circostanza che oltre tale soglia l’attività viene considerata come svolta in forma d’impresa.

Sul fronte degli intermediari è stato deciso di mantenere inalterata nella misura del 21% la ritenuta d’acconto che questi soggetti, sia che incassino, sia che intervengano nel pagamento dei canoni, devono operare, e versare, sull’ammontare dei canoni o dei corrispettivi lordi dovuti per la locazione e indicati nel contratto, non rilevando il regime optato dal contribuente. Quest’ultimo, poi, in sede della propria dichiarazione dei redditi determinerà l’imposta dovuta previo scomputo delle ritenute subìte.
Ricordiamo che per la mancata applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario è prevista la sanzione amministrativa pari al 20% dell’ammontare non trattenuto (art. 14 D.Lgs. 471/1997).
Quanto alle nuove regole per gli intermediari non residenti occorre distinguere:

• gli intermediari residenti in altri Paesi UE ed extra UE con stabile organizzazione in Italia, sono obbligati agli stessi adempimenti a carico di quelli residenti in Italia, attraverso la loro stabile organizzazione;
• gli intermediari residenti in un Paese della UE, riconosciuti, privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un responsabile d’imposta (rappresentante fiscale in Italia);
• gli intermediari con residenza extra UE, titolari di una stabile organizzazione in un Paese UE, assolvono agli adempimenti previsti tramite la stabile organizzazione o, in mancanza del riconoscimento di una stabile organizzazione nell’UE, assolvono agli adempimenti nominando un rappresentante fiscale. In quest’ultimo caso, qualora non si provveda alla nomina del rappresentante fiscale in Italia, diventa operativa la disposizione che prevede una responsabilità solidale dei soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo (art. 4 D.L. 50/2017).