La caparra confirmatoria è uno strumento contrattuale disciplinato dall’art. 1385 c.c. e utilizzato comunemente nelle compravendite di immobili. Si tratta di una somma di denaro che una parte versa all’altra al momento della stipula del contratto preliminare, quale “garanzia” dell’adempimento delle obbligazioni contrattuali. In caso di inadempimento, la caparra può essere trattenuta o restituita con un risarcimento, a seconda della parte inadempiente.

Nella fattura elettronica è possibile indicarla, sebbene la stessa sia fuori campo Iva ai sensi dell’art. 2 D.P.R. 633/1972. Certamente questo approccio può facilitare la chiarezza nei confronti del cliente e la trasparenza dell’operazione, mostrando il saldo netto da pagare.

Vediamo di sviluppare il contesto con un esempio: consideriamo il caso di una vendita di un appartamento dove è stata incassata una caparra confirmatoria di 50.000 euro. Ora si procede al rogito per il totale convenuto di 100.000 euro, con Iva applicata al 4% (aliquota agevolata per la prima casa).
Caparra confirmatoria nella fattura elettronica: dove indicare la caparra – La caparra può essere indicata nella fattura elettronica nelle righe descrittive con il segno negativo, utilizzando il codice natura N2.2 (operazioni non soggette a Iva ai sensi dell’art. 2 D.P.R. 633/1972). Di seguito è illustrato come configurare la fattura:

• descrizione dell’operazione:
  • Vendita di appartamento: 100.000 euro + Iva 4% (4.000 euro);
• caparra confirmatoria:
  • indicare (sempre nella parte descrittiva) la caparra confirmatoria di 50.000 euro con segno negativo;
• netto da incassare:
  • Totale da incassare: 100.000 euro + 4.000 euro (Iva 4%) – 50.000 euro (caparra) = 54.000 euro.

Considerazioni di carattere fiscale:

• imposta di bollo: la fattura che espone una caparra fuori campo Iva è soggetta all’imposta di bollo. Secondo la normativa, l’imposta di bollo è applicabile sulle fatture che non recano Iva per un importo superiore a 77,47 euro. L’imposta di bollo è di 2 euro;
• corretta rappresentazione del totale: si ricorda che la fattura non è un documento che attesta un debito o un credito, ma deve permettere all’Amministrazione Finanziaria di verificare il corretto assolvimento dell’Iva. Pertanto, anche se si indica la caparra in negativo, il totale da pagare non è un elemento essenziale della fattura.

Normativa di riferimento:

• art. 21, c. 2 D.P.R. 633/1972: regola gli elementi essenziali della fattura, richiedendo l’indicazione dell’imponibile, dell’aliquota e dell’imposta;
• Corte di Giustizia UE, sentenza C-518/14: sottolinea che la fattura deve consentire all’Amministrazione Finanziaria di verificare il corretto assolvimento del tributo (l’importo da pagare deriva dai contratti).

Conclusioni – Esponendo la caparra confirmatoria nella fattura elettronica con il segno negativo e utilizzando il codice natura N2.2, si ottiene una maggiore chiarezza e trasparenza nell’operazione. È importante, tuttavia, ricordare di assoggettare la fattura all’imposta di bollo, garantendo così il rispetto delle disposizioni fiscali. Questa pratica può essere vantaggiosa per entrambe le parti, venditore e compratore, facilitando la gestione contabile e la chiarezza delle transazioni.