Plusvalenza per la cessione degli immobili, diversi dall’abitazione principale e da quelli pervenuti per successione, se nel quinquennio precedente sono stati effettuati interventi che hanno beneficiato del Superbonus. Sulla plusvalenza potrà però essere applicata l’imposta sostitutiva del 26 per cento. È questa la nuova previsione che verrà introdotta dalla legge di bilancio per il 2024 e che disciplina in modo specifico una fattispecie ulteriore rispetto a quella tradizionalmente prevista della cessione di un immobile prima del decorso del quinquennio. Infatti, a differenza della ipotesi già disciplinata dalla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 del Tuir in relazione alla ipotesi di cessione nel quinquennio che intercorre tra acquisto e, appunto, cessione. Da un punto di vista strettamente tecnico, viene inserita nel comma 1 dell’articolo 67 del Tuir una nuova lettera b-bis), in base alla quale si afferma che sono imponibili “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo”. Inoltre, in relazione alla determinazione del costo di acquisto, non viene considerato, come componente incrementativo, l’importo corrispondente all’agevolazione fruita mediante cessione. Tale passaggio della norma dovrebbe però essere valutato alla luce delle limitazioni introdotte a far data dal 17 febbraio 2023. Infine, in relazione agli immobili in questione viene altresì precisato che acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Come già accennato, infine, in relazione alle plusvalenze in questione sarà possibile esercitare l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva pari al 26 per cento. Delineato il quadro che va prefigurando in relazione alle cessioni di immobili che hanno beneficiato di interventi riconducibili all’agevolazione contenuta nel dl 34 del 2020, possono essere evidentemente formulate alcune osservazioni.

In linea generale, anche in questo contesto, vengono preservate le situazioni nelle quali il comportamento del contribuente non lasciava presagire l’esistenza di una sorta di comportamento finalizzato a “rimodernare” il bene per poi conseguire un reddito non tassato. Se infatti il presupposto per la tassazione della plusvalenza è un orizzonte temporale quinquennale tra la data di conclusione dei lavori e la cessione dell’immobile, questo monitoraggio non riguarda chi, per la maggior parte del tempo del quinquennio ha adibito l’immobile ad abitazione principale ovvero nei casi in cui l’immobile in questione sia pervenuto per successione. In buona sostanza, il meccanismo di tassazione è identico a quello previsto dalla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 del Tuir a differenza del fatto che, indipendentemente dal tempo trascorso tra l’acquisto e la cessione, il quinquennio dovrà essere monitorato tra la data di fine lavori superbonus e la cessione medesima. Idealmente, nel caso in cui un contribuente abbia acquistato un immobile adibito a seconda abitazione nel 2018, nel caso in cui siano stati fatti interventi agevolabili conclusi ai sensi dell’articolo 119 del dl 34 del 2020 nel 2022, la cessione potrà avvenire senza plusvalenza soltanto nel 2028 raddoppiando di fatto il vincolo quinquennale sulla scorta di due presupposti differenti. E, come detto, in questo contesto non rileveranno ad aumento del costo del bene, gli interventi effettuati laddove la detrazione sia stata ceduta. Non pare di scorgere invece la medesima limitazione nel caso in cui l’agevolazione di specie non sia stata oggetto di trasferimento mediante cessione della detrazione originariamente spettante. In altri termini, dunque, in tale ultima ipotesi si potrebbe sostenere che il costo sostenuto per gli interventi agevolabili possa essere portato ad incremento del costo originario laddove, evidentemente, dovesse scattare il presupposto impositivo per effetto delle disposizioni contenute nelle lettere b) e b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 del Tuir. Fermo restando che, in relazione alla nuova previsione di cui alla lettera b-bis), viene affermato in relazione agli immobili alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.